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拆迁补偿具体案例分析怎么写,房屋拆迁补偿案例

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本文目录一览:

基于困难户如何做好拆迁户的案例分析

1、案情介绍

位于辽宁省锦州市东部的古城北镇唐尧时即已存在,因医巫闾山为北方镇山而得名。2009年6月中旬,这座历史悠久的城市里开始弥漫起拆迁之战的无形硝烟。辽宁省北镇宝海房地产开发有限公司取得凤鸣家园B区工程项目建设的《房屋拆迁许可证》,北镇市老爷庙西胡同北侧区域被划入拆迁红线范围之内,林汇钊(化名)、孙德平(化名)这两位年过半百的东北汉子均因此摇身变为203户拆迁户中的一份子。

林汇钊与孙德平在当地都是困难户:林汇钊是一名残疾人,在家开了摩托车修理部来维持一家老少三辈人的生计;孙德平一家则老少四代人蜗居一房,其老伴、儿子、儿媳、孙子、孙媳均无业或失业。拆迁大潮袭来以后,林汇钊一户与孙德平一户的房屋经评估后分别被确认补偿总额约10.3万元、12.1万元。无疑,如此的拆迁只能让这两户人家原本已经捉襟见肘的生活雪上加霜!生平已是第三次邂逅拆迁的林汇钊对于这一点更是深信不疑,遂联合孙德平义无反顾地走上了法律维权之旅。2009年7月下旬,均已裁决调解完毕的林汇钊与孙德平委托律师,期望能将补偿款提高10万元,使其具备新房购买力,或者直接同面积回迁安置而不找差价。

2、法律分析

8月下旬,北镇市人民法院开庭审理了拆迁裁决诉讼。 与裁决之诉提起几近同时,律师以林汇钊、孙德平二人之名向北镇市人民政府递交了《行政复议申请书》,请求撤销北镇市城乡建设管理局核发给北镇宝海房地产开发有限公司的《房屋拆迁许可证》。律师主张,在北镇宝海房地产开发有限公司不具备法定申请条件的情况下,北镇市城乡建设管理局向其核发拆迁许可证的许可行为属违法,且其本身不具备做出拆迁许可行为的法定职权。2009年8月上旬,北镇市人民政府作出维持内容的《行政复议决定书》。对拆迁许可的行政诉讼,是以为继!

然而,律师代为提起的拆迁许可行政诉讼又一次遇到“立案难”这一道铜墙铁壁。为打破这一掣肘之状,律师于10月下旬分别向锦州市中级人民法院、辽宁省高级人民法院递交了《立案申请书》,请求直接立案管辖或指定管辖,以维护申请人林汇钊、孙德平的基本诉权。这番孜孜不倦的立案争取终于在11月开花结果,北镇市人民法院受理了这一“民告官”之诉。

律师在拆迁裁决与拆迁许可上所作的“文章”越来越深刻,拆迁人一方也加快了拆迁的步伐,一方面向孙德平作出《房屋拆迁裁决书》,另一方面向林汇钊送达强拆听证通知。强拆听证会如期召开,拆迁人一方似乎严阵以待,律师则泰然自若,在听证过程中一番叱咤风云,直指拆迁许可、拆迁裁决违法性,更将听证会的程序违法性分列十点加以一针见血地批驳。后,强拆听证会被宣布中止,而其后的命运与拆迁裁决之诉的静谧如出一辙。

3、判决结果

三轮维权攻势的错落有致,终究使得拆迁人在无形之压中主动回到谈判桌上。经过三五次协商之后,拆迁人对林汇钊与孙德平均进行了优惠补偿:对二人均给予回迁商品楼安置,不找差价,另外,林汇钊还获得了退休补助,而孙德平一户则获得了困难补助,孙德平之子也被安排到某事业单位工作。至此,林汇钊、孙德平终于摆脱了“越拆越贫”的梦魇。

4、律师建议

古老的历史,崭新的城市,这两个短句的意义在当下中国似乎并行不悖。中国经济在腾飞,这一点毋庸置疑,各行业从航空航天到银行业到石油业表现强劲即可看出。但是,另一板上钉钉的事实则是,中国城镇化水平不足50%,且城乡差别巨大。也就是说,我国呈“国富民不富”之现状,国家每年新创造财富中的大部分都掌握在政府手中,财富迅速膨胀的帐面增值部分尽归政府所有,而普通居民的经济能力却未有明显增幅,并在较大程度上经受着经济泡沫的煎熬。而在这个极为广泛的群体中,又有那么一部分更为底层的人们,生活在现代化文明的边缘地带,谓之困难户。

对于困难户而言,房屋是终其一生努力奋斗而拥有的最重要的私有财产,是他们生存和发展的根基。当现代文明的车轮轧过这爿贫瘠的土地要创造潜在的商业利益时,这些困难户便拥有一个新的身份叫做被拆迁人。不过,这一新的身份到底是祸是福?在解答之前先叉开一笔。损害被拆迁人财产权利甚至侵犯被拆迁人人身权利的行为频频发生:一方面,开发商以断电、停水、恐吓等方式,甚至以殴打、绑架等严重侵犯人身权利的手段逼迫居民接受拆迁,另一方面,地方政府退居幕后,坐视被拆迁人权益惨受践踏,在不应干预的场合倒是积极有为地偏向拆迁人。在这些现象面前,问题的答案俨然已经生成——从困难户到拆迁户,走向的是一种上无片瓦、下无立锥之地的困境。

那么,困难户究竟如何做一名成功的拆迁户?宪法第十三条规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”而《物权法》、《行政许可法》、《城乡规划法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》以及三大诉讼法等诸多部门法也为需要保护的人们支起了日渐明晰的屏障。人们,应当学会掌握法制时代法制的经世致用,为己所用!

厂房征收补偿案例

一、 厂房征收补偿案例 甲在本市宣武区a地区北房一间,房屋面积为10.9平方米,甲在他处另有承租公房三间,甲的户口在a地。 2001年10月乙 拆迁 公司对宣武区东起虎坊路、南华东街,西至粉房琉璃街、黑窑厂街,南起双柳胡同,北至规划道路中心线进行拆迁,甲在a地之房屋在拆迁范围内。乙拆迁公司在2001年10月发布了拆迁公告,拆迁公告载明,此次拆迁适用 北京 市政府16号令,对被拆迁人实行拆迁房屋货币补偿与产权调换相结合的方式。经过入户调查、房屋作价,及双方协商,甲因家庭经济条件和其他情况限制,不能购买就地 安置房 屋也无法选择异地安置房屋,故向乙拆迁公司申请要求货币补偿,向乙拆迁公司出具了申请书一份,并与乙拆迁公司签订《a地改造货币补偿协议》一份,约定乙拆迁公司给付甲私房所有权补偿款6696元,货币补偿款12万元,提前搬家奖励1万元。后乙拆迁公司于签订协议的次日将上述 拆迁补偿 款共计136696元给付甲,甲将房屋交乙拆迁公司拆除。 2004年2月,甲以在拆迁时,乙拆迁公司应对作为房屋使用权人的甲进行安置,甲是被拆除房屋的使用人享有被安置的权利,但乙拆迁公司未对甲进行拆迁安置,违反了相应 法规 的规定;在未安置的情况下,乙拆迁公司应对其实行产权调换,但乙拆迁公司未按照相关规定对甲原有房屋作价,其所出示的房屋重置价格的作价报告未按照规定的程序进行,存在严重的欺诈,房屋作价价值与房屋的实际价值不符,导致甲取得的补偿款减少,因此无法选择产权调换,只能领取补偿款,失去了产权调换的机会,乙拆迁公司应承担相应的责任。 诉讼 要求: (1)确认甲与乙拆迁公司签订的《a地改造货币补偿协议》并非甲的真实意思表示,应认定无效。 (2)要求乙拆迁公司按照规定对甲进行拆迁安置。 (3)重新对甲原有房屋按照相关的规定进行作价,计算补偿款,由乙拆迁公司支付给甲;由甲选择是否进行货币补偿、产权调换或货币补偿与产权调换相结合的方式。乙拆迁公司辩称,双方已经达成了《a地改造货币补偿协议》,为双方的真实意思表示,甲主张《a地改造货币补偿协议》存在欺诈与事实不符;对于货币补偿与产权调换或两种方式的结合,甲只能选择其中的一种,选择货币补偿是甲的真实意思表示;现甲主张乙拆迁公司对其进行安置,因甲已经在签订《a地改造货币补偿协议》之前选择了货币补偿的办法,没有选择回迁安置,故甲现在诉讼主张要求回迁安置,法院应判决驳回其诉讼请求。 二、 一审 法院审理后确认: 乙拆迁公司在拆迁之前取得了拆迁许可证,并已经按照相关法规的规定张贴了公告,公告载明此次拆迁按照市政府16号令的规定执行,对拆迁户回迁安置,在不愿选择回迁安置或异地安置的情况下,经双方协商,可以进行货币补偿。在甲的房屋经过作价后,甲与乙拆迁公司签订了《a地改造货币补偿协议》,甲自愿放弃了回迁安置房,对此,为甲的自愿行为,系其真实意思表示,现甲主张在拆迁当时,其原有房屋未按照规定的程序作价,导致其对房屋价值产生误解,从而无法选择产权调换的方式,因未提供相应 证据 ,法院对此不予认定;现在双方已经按照《a地改造货币补偿协议》履行完毕的情况下,甲主张确认《a地改造货币补偿协议》无效,依据不足,法院对其请求不予支持。 三、当事人的上诉请求及答辩理由: 甲对原审法院判决不服,上诉至 二审 法院,上诉理由:根据现行拆迁法规规定,拆迁公司应对被拆迁房屋的所有权人实行货币补偿、产权调换,或两种方式结合的补偿办法,而拆迁公司应对房屋的使用权人实行安置。拆迁货币补偿是对被拆迁人原有房屋的作价补偿,该作价补偿应由相关部门进行,而本案中甲的房屋是由谁进行的作价,甲并不知情,对于房屋作价结论是否公正无法得知,乙拆迁公司主张其经过相关部门作价,但始终未向甲提供相应的作价依据,在房屋价值无法确定的情况下,原审法院认定签订的货币补偿协议是甲的真实意思表示,依据不足, 拆迁补偿协议 存在欺诈,应认定为无效;乙拆迁公司对甲负有补偿、安置的义务,乙拆迁公司对甲实行拆迁货币补偿,是对甲原有房屋的补偿,而其未按照现行《城市房屋拆迁管理办法》的规定,对于甲今后的居住给予解决,故乙拆迁公司有义务对甲实行安置,现原审法院对此适用法律不当,对此应予以改判。上诉要求,依法改判确认甲与乙拆迁公司签订的《a地改造货币补偿协议》无效;由乙拆迁公司对甲进行回迁安置。 乙拆迁公司辩称,乙拆迁公司进行拆迁,完全符合本次拆迁适用的法律法规的规定。甲自愿选择的货币补偿方式,《a地改造货币补偿协议》为甲真实意思表示,现甲反悔,法院不应支持其请求,原审法院认定双方协议有效并无不当,甲上诉要求由乙拆迁公司对其安置,因甲已经选择了货币补偿,乙拆迁公司不再负有对其安置的义务,现二审法院应判决驳回甲的上诉请求。 四、二审法院的判决: 二审法院经审理后确认:乙拆迁公司经批准对本市西城区a地区进行拆迁。甲在拆迁范围内有私有产权房屋一处,乙拆迁公司应按照此次拆迁执行的拆迁法规的规定,对甲进行补偿货币补偿或产权调换的方式。在拆除甲的房屋之前,乙拆迁公司应委托房地产管理部门设立的估价机构对甲的房屋进行价值评估,现依据房地产管理部门的评估报告,甲的房屋价值确定,甲收到评估报告,并未对评估程序及报告结论提出异议;甲主张乙拆迁公司在拆迁前未按照相关规定对其房屋进行价格评估,与事实不符。甲给乙拆迁公司出具了放弃安置房屋的《申请书》,同时甲与乙拆迁公司之间达成了《a地改造货币补偿协议》,根据《a地改造货币补偿协议》及《申请书》可以认定,甲选择的是货币补偿的形式,是甲的真实意思表示,《a地改造货币补偿协议》和《申请书》应认定为有效。甲主张乙拆迁公司在拆迁时对其进行欺诈,依据不足。根据此次拆迁所适用的法规的规定,甲有权选择货币补偿、产权调换、以及二者相结合的方式,甲主张在其选择了拆迁的货币补偿之后,乙拆迁公司仍旧有义务对其进行安置,依据不足。对甲的上诉请求,法院不予支持。判决:驳回上诉,维持原判。 五、对本案的解析: 拆迁补偿协议是否有效的一般认定方法。 拆迁补偿协议中拆迁人与被拆迁人就拆迁安置补偿事宜达成的民事协议。有效的民事协议受法律保护,无效的民事协议,不受法律保护。 无效民事协议是指,民事主体之间达成的协议因不符合国家法律的规定,经法律规定的机关确认后,其自订立时起就没有法律拘束力, 拆迁协议 的无效是指拆迁人与被拆迁人所达成的拆迁协议因其不符合有关法律规范的规定,经有关部门确认后,该协议自订立时起就没有法律拘束力。 根据我国《民法通则》的有关规定,结合房屋拆迁的行政法规、规章、拆迁地方性法规和地方性规章的规定,造成拆迁协议无效的情形主要有以下几类: 1、不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效;拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。 2、被拆迁人是无民事行为能力人,或者被拆迁人是限制行为能力人,其与拆迁人对方所订立的拆迁协议为无效。 3、 代理 人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。 4、拆迁协议违反法律法规规定,应认定为无效。 拆迁人和被拆迁人在协商拆迁安置补偿事宜时,应当严格遵守国家法律法规的规定,对于违反国家法律法规规定的,依据《民法通则》第五十八条的规定,应当确认为无效的拆迁协议。违反法律法规规定的拆迁协议,主要包括形式和内容违反法律的规定两类。拆迁人和被拆迁人所达成的拆迁协议的形式必须符合拆迁法律规范的规定。本次拆迁公告的时间在2001年10月,依据2001年《城市房屋拆迁管理条例》的规定,2001年11月1日开始施行,故本次拆迁应适用1991年的《城市房屋拆迁管理条例》。依据1991年《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定,拆迁协议应当采用书面形式,对于拆除依法代管的房屋,当代管人是房屋拆迁主管部门的,拆迁安置和补偿协议必须经公证机关公证。依据2001年6月13日国务院发布的现行《城市房屋拆迁管理条例》第十三条的规定,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金、安置用房面积和安置地点,搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。可见,两次拆迁法规都规定,拆迁协议应当采用书面形式。 拆迁协议的内容违反国家法律法规规定,是指拆迁人和被拆迁人所签订的房屋拆迁协议的内容不符合拆迁法律规范和其他法律规范的规定。主要有以下八种情况: (1)法律规定对于特定的房屋及其附属物在拆迁时应当经过其他行政主管部门批准后房屋拆迁主管部门才能核发拆迁许可证的,该房屋及其附属物的拆除未经有关主管部门批准,拆迁人和被拆迁人已经就拆迁安置和补偿事宜达成一致意见并订立房屋拆迁协议的。 (2)拆迁人和被拆迁人所达成的协议不符合有关批准文件的规定。 拆迁人拆除房屋及其附属物应当严格按照房屋拆迁主管部门批准的拆迁范围、拆迁期限、拆迁方案、拆迁计划进行拆迁,如果拆迁人和被拆迁人所签订的拆迁协议不符合房屋拆迁主管部门和其他有关部门对于被拆除房屋及其附属物的批准文件规定的,可以认定拆迁人和被拆迁人违反法律规定的行政管理秩序,该协议应当认定为无效。 (3)拆迁协议规定的拆迁补偿形式和补偿金额不符合拆迁法律法规规定的。我国拆迁法律规范规定的拆迁补偿方式有三种,即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合的方式。如果拆迁人与被拆迁人之间所订立的拆迁协议规定对于被拆迁人采取其他补偿方式的,这种协议规定的补偿方式违反了拆迁行政法规对于拆迁补偿的方式的规定,为无效。 (4)拆迁安置用房的面积和安置地点不符合拆迁法律法规的规定的。 (5)拆迁人和被拆迁人所订立的拆迁协议确定的周转过渡的有关规定与拆迁法律规范的规定不相符合的。 (6)拆迁协议是在房屋拆迁主管部门规定拆迁期限之外订立的。根据本案争议当时拆迁法规的规定,实施城市房屋拆迁不得超过经批准的拆迁范围和经批准的拆迁期限。依据现行的《城市房屋拆迁管理条例》第九条的规定,拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁。 (7)拆迁人与房屋拆迁范围之外的当事人订立房屋拆迁协议的,拆迁协议无效。 (8)拆迁协议的其他条款违反法律规定的。 5、拆迁当事人中一方以欺诈、胁迫等方式,使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。 依据《民法通则》第四条的规定,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。拆迁人与被拆迁人在订立拆迁协议的过程中,均应当尊重对方当事人的真实意思表示,一方当事人采取胁迫、欺诈或者乘人之危的情况下,使他方违背真实意思表示所订立的拆迁协议,经人民法院或仲裁机构查明,应当确认为无效。本案中,某甲主张签订《a地改造货币补偿协议》并非其真实意思表示,乙拆迁公司在签订协议时未告知某甲关于补偿方式及被拆除房屋重置价格的真实情况,对其构成欺诈,则本案中审查重点是乙拆迁公司是否对某甲构成了欺诈。 欺诈是指拆迁人或被拆迁人故意告知对方虚假的情况、或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出违背真实意思表示的情况下订立的拆迁协议。 拆迁人对被拆迁人的欺诈主要包括两方面: (1)拆迁人故意告知被拆迁人有关事实的虚假情况或者隐瞒有关事实真相,使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下订立拆迁协议。 (2)拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况或者故意隐瞒有关拆迁法律规范的规定,使被拆迁人在对法律规范的错误认识的情况下作出违背其真实意思表示而订立的拆迁协议。 拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况的一般表现为: 第一,拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁补偿方式法律规定的虚假情况的。 第二,拆迁人故意告知被拆迁人有关产权调换 价格法 律规定的虚假情况的。 第三,拆迁人故意告知被拆迁人关于房屋重置价格作价程序法律规定的虚假情况的,拆迁人故意告知被拆迁人关于房屋重置价格法律规定的虚假情况的。 第四,拆迁人故意告知被拆迁人关于安置方面的法律规定的虚假情况的。 第五,拆迁人故意告知被拆迁人有关其他法律规定的虚假情况,致使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下订立房屋 拆迁协议的,被拆迁人可以诉请有关部门认定协议无效。 本案中,如果乙拆迁公司已经履行了相关的告知义务,并且所作陈述均与事实及法律规定相符,则某甲主张欺诈依据不足。 6、以合法形式掩盖非法目的的协议无效。 上述是对于拆迁补偿协议是否有效的一般认定方法,无效协议的确认只能由人民法院或仲裁机构认定。 本案中,乙拆迁公司对甲所有房屋进行拆迁时,是否按照程序对甲原有房屋的重置价格按照规定进行评估,并告知甲真实情况,双方签订的《a地改造货币补偿协议》是否有效。 如果本案中乙拆迁公司告知甲有关拆迁法律规范的虚假情况的,对双方签订的《a地改造货币补偿协议》也应认定为无效。这主要包括上述五点乙拆迁公司不得违反的拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况的一般表现,针对本案尤其要审查乙拆迁公司是否故意告知被拆迁人拆迁补偿形式及房屋重置价格作价程序及价格法律规定的虚假情况的。笔者认为, 如果乙拆迁公司未按照规定告知某甲此次拆迁的补偿形式或未按照规定程序对房屋的重置价格进行评估,则甲无法得知房屋重置价格的真实情况,在上述两种情况下,均应视为乙拆迁公司故意告知甲关于房屋重置价格作价方面法律规定的虚假情况,《a地改造货币补偿协议》应认定无效,所以审查甲享有所有权的房屋的补偿标准也是本案审查的重点之一。 拆迁补偿形式是指拆迁人依照有关法律法规的规定,在拆除被拆迁人房屋时给予被拆迁人补偿的方法 。本案中拆迁依据的北京市人民政府令(第16号)《北京市城市房屋拆迁管理办法》中第二十七条规定 拆迁补偿方式,由拆迁人与被拆迁人协商确定,可以货币补偿,也可以房屋补偿。本案中争议焦点之一,是乙拆迁公司与甲签订的拆迁协议中采用的拆迁补偿形式,是否符合当时的法规的规定?乙拆迁公司是否应给甲安置? 拆迁补偿的对象从人的角度讲,拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有权人。到目前为止,国务院颁布过两次《城市房屋拆迁管理条例》,在这两次立法中的“被拆迁人”有所不同,1991年的《城市房屋拆迁管理条例》中的“被拆迁人”是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人。现行《城市房屋拆迁管理条例》中规定的“被拆迁人”,是指被拆除房屋的所有人。两次拆迁法规规定的不同,导致被拆迁人的定义发生了很大的区别。 依据1991年的《城市房屋拆迁管理条例》第五条的规定,“拆迁人必须对被拆迁人给予补偿和安置”;第十九条规定“拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人),依照本条例的规定给予补偿。第二十条规定,拆迁补偿实行产权调换、作价补偿,或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新进行结算。” 而依据现行的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定“拆迁补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换”。 虽然在两次立法中规定的“被拆迁人”不同,对于所有权人的补偿方式也有所变更,但是从上述法规可知,我国拆迁补偿的基本方式包括两类,即货币补偿和产权调换。被拆迁人有权选择拆迁补偿形式。 所谓“货币补偿”,是指被拆迁人根据房地产评估确定的价格,要求拆迁人支付货币,自行到房地产市场购买居住房屋,这实际上就是,被拆迁人与拆迁人之间是一种现金补偿的关系,拆迁人不提供实物住房,由被拆迁人自己解决。 所谓“房屋产权调换”,是指由拆迁人向被拆迁人提供住房,被拆迁人根据自己的实际需要和现有住房情况进行选择,最后结算新旧房屋的差价。 在城市 房屋拆迁补偿 制度中,货币补偿的方式确实能更准确反映被拆迁房屋的实际价值,特别是在一些经济比较发达的地区,采取这种方式更加普遍,货币补偿方式使得被拆迁人自行调节住房标准、居住的地点以及适合自身条件的住房,从而满足不同层次的被拆迁人的实际需求。同时,也可以加快拆迁速度,避免因安置房不落实,被拆迁人长期在外过渡的情况,从而减少纠纷。维护社会稳定。货币补偿方式也有利于转换住房机制,盘活房地产市场,笑话安置 商品房 ,避免住宅房屋的重复建设,并简化了房屋拆迁程序,增加了补偿安置政策的透明度,有利于拆迁当事人对政府行政行为的监督。货币补偿中合理的补偿原则和标准,使城市中心区而你口向新区流动,降低中心区人口密度,有利于城市总体规划,改善城市总体环境。 本案中,甲主张乙拆迁公司应当对其进行安置,依据1991年的《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条的规定:“拆迁人对应当安置的被拆除房屋的使用人,依照本条例的规定给予安置。安置用房不能一次解决的,应当在协议中明确过渡期限”。这是我国拆迁法规对于拆迁安置的规定,因此拆迁安置是指拆迁人依据拆迁法律法规的规定,将被拆除房屋的使用人安排到由拆迁人新建、购置或其他由拆迁人支配的房屋中居住或者使用,而将被拆迁人在拆迁范围内所使用的房屋及其附属物拆除的拆迁法律行为。 拆迁安置对象是被拆除房屋及其附属物的使用权人,被拆迁人包括两类,即被拆除房屋及其附属物的所有权人和被拆除房屋及其附属物的使用权人,依据1991年的《城市房屋拆迁管理条》,对所有权人要给予补偿,对使用权人应当给予安置,也就是说,拆迁安置对象是被拆除房屋及其附属物的使用权人。 在货币补偿后,拆迁人不再另行拨付房屋给被拆迁人。本案的拆迁发生在2001年10月,是新的《城市房屋拆迁管理条例》发布之后,实施之前,故应适用旧的拆迁管理条例,本案中,甲要求适用新法规依据不足。原审法院对案件审理中适用的拆迁法规并无不当。而且无论适用哪次拆迁法规的规定,被拆迁人都不可能在拆迁人对其已完成了货币补偿之后,再得到拆迁安置。 本案中,乙拆迁公司在拆迁时张贴了拆迁公告,作为被拆迁人甲有权选择拆迁补偿形式,甲也行使了这一选择权。甲出具了《申请书》,表明其放弃回迁安置房屋,其选择了签订货币补偿的办法,后甲与乙拆迁公司签订《a地改造货币补偿协议》,以及甲按照协议领取补偿款的行为,都应认定为甲选择的必然结果。 拆迁补偿标准是由城市房屋拆迁法规授权,当地房屋拆迁行政主管部门起草,城市人民政府批准颁布,专门用于房屋拆迁补偿的依据。本案争议的另一焦点是乙拆迁公司是否按照法律法规规定给被拆除房屋的重置价格进行估价,其补偿标准是否符合法律法规的规定。 一般理论界认为房屋拆迁补偿标准有以下几种情况:一是政府认定批准房屋拆迁补偿标准,表现为政府具体确定了房屋拆迁补偿标准;二是拆迁人有权允许范围内认定补偿标准,也就是拆迁人愿意补偿被拆迁人的标准;三是被拆迁人要求补偿的标准,即被拆迁人要求补偿的希望值;四是实际产生的补偿标准,也就是拆迁人实际给予被拆迁人的补偿数额。以上四种情况虽然相互影响,但最终的结果,应当符合政府制定的标准。拆迁补偿标准的内容包括区位、用途、建筑面积、拆迁费用等。区位是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或区域中的地位,与其他地方往来的便捷性,与重要场所(与市中心、商业区、政府机关)等的距离,周围环境、景观等。用途是指被拆迁 房屋所有权 证书上标明的用途,所有权证书上未标明的,以产权档案中记录的用途为准,产权档案中未记明用途的,应以房屋的实际用途为准。 确定拆迁补偿的标准的方法为房地产价格评估的办法。根据本案拆迁当时的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条的规定,拆除住宅房屋实行产权调换的,偿还住宅房屋建筑面积与原房屋建筑面积的差价的结算部分,由各省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定。根据1998年《北京市城市房屋拆迁管理办法》的规定,对被拆迁人所有的房屋作价补偿的,作价补偿金额按照被拆迁人所有的房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。根据现行《城市房屋拆迁管理条例》的规定,货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。因此,无论何时,在拆迁的实践中,确定被拆除房屋及其附属物的重置价格是进行拆迁补偿的关键因素,也是拆迁补偿的第一步。 重置价格,是指按照当前的房屋生产条件和价格水平重新建造该类房屋所需要的全部费用的总和。 重置价格确定的原则依据《 城市房地产管理法 》的第三十条的规定:房地产价格的评估,应当遵循公平、公正、公开的原则。 重置价格的估价机构依据《城市房地产管理法》第六条规定,应该由房地产行政主管部门设立的价格评估机构承办,房地产行政主管部门设立的价格评估机构应当指派取得估价师资格并经注册的房地产估价师进行价格评估。依据1998年《北京市城市房屋拆迁管理办法》四十四条的规定,对被拆除房屋的评估,由市或区、县房地局认定的评估机构进行。评估机构对被拆除房屋进行评估,应当通知被拆除房屋所有人到场,被拆除房屋所有人应当予以配合。被拆除房屋所有人或者其委托人不到场或者不予配合的,评估机构也可以进行评估。 重置价格的确定程序,根据《城市房地产市场估价管理暂行办法》的规定,房地产管理部门设立的价格评估机构进行拆迁房屋的重置价格评估,应当遵循以下程序: 1、由拆迁人向房地产管理部门设立的估价机构提出估价申请。 2、房地产管理部门设立的估价机构接到拆迁人的估价申请后,应当对其申请进行审查,经审查符合有关规定的,应当受理拆迁人的估价申请,并指派注册房地产估价师承办;对于不符合有关规定的,应当告知拆迁人补齐手续后予以受理,或者决定不予受理,并告知拆迁人理由。 3、现场勘验估价。房地产估价机构受理拆迁人的估价申请后,应当指派不少于二人的估价人员(应当是注册房地产估价师)承办。估价师接受指派后,应当依法制定估价方案,到房屋及其附属物所在地进行现场勘察,核对各项数据和有关资料,并做好被评估房屋的各种记录。如果估价师发现被评估的房屋与实际情况不符的,应当即使核查房屋档案,对房屋的所有权人进行询问,并将勘察结果记录在案。 4、综合作业。房地产估价师在进行现场勘察评估后,应当按照拟定的估价方案,结合有关资料,并依据国家法律法规的规定进行综合作业,全面分析,提出估价结果。 5、房地产估价师作出估价结果后,由房地产估价机构在估价结果书上加盖印章,并制作若干副本,并书面送达给当事人以及有关部门。 6、拆迁人或者被拆迁人在接到估价结果后,对估价机构作出的估价结果有异议的,可以在受到估价结果书之日起十五日内,向原估价机构申请复核。 从上述论证可知,本案中甲在乙拆迁公司委托北京市西城区房地产评估部门所作的评估报告上签署了意见,在接到该评估报告后,至签订拆迁协议之前,未提出异议,对此,为甲对乙拆迁公司所作房屋的评估结果的认可。后甲在诉讼中主张乙拆迁公司对其隐瞒了被拆除房屋的重置价格,并对其构成欺诈,显然没有事实依据。

房屋征收的案例

案例1:征收混淆国有土地与集体土地的征收

山东省泗水县13户农民,收到一份特别的《行政复议决定书》,这份行政复议决定为:确认被申请人泗水县人民政府于2011年4月6日作出的《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路东西古城路北片区实施房屋征收的决定》(泗政发【2011】15号)部分违法,即该房屋征收中涉及征收集体土地上房屋的部分违法。这意味着13户农民,告赢了泗水县人民政府,(泗政发【2011】15号)决定越权征收集体土地上房屋行为,被济宁市人民政府以法律的形式确认违法。

一、积极申请听证、协商,申请文书石沉大海。

2011年4月6日,泗水县政府作出《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》(泗政发〔2011〕15号),该具体行政行为决定将包含泗水县考棚街耿炜、王强等房屋和建设用地在内的房屋和土地予以征收,13户农民对此不服,依法聘请本所律师王卫洲代为维护合法权益。

在行政复议准备阶段,13户农民首先向泗水县政府递交《关

于修改泗河路古城路北片区第一期居民房屋征收改造项目征收房屋

补偿方案的听证申请书》,希望能够对征收房屋的补偿方案予以修改,并以听证的方式征求被征收人的意见。但是泗水县住建局收到申请书没有任何回应。

同日13户农民向泗水县住房和城乡规划建设局递交《泗河路古城路北片区被征收人关于选择征收评估事项通知》,要求更改泗水县住建局为被征收人拟定的评估机构名单,并希望能真正由被征收人独立选择评估机构,对于此份通知,泗水县住建局也没有回应。

在恳请协商处理问题无望的前提下,13户农民毅然决定通过法律程序维护权益,撤销《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路东西古城路北片区实施房屋征收的决定》(泗政发【2011】15号)。

二、被迫走上维权之路。

在复议申请中,律师和13户农民指出指出:一、(泗政发【2011】15号)决定认定事实适用法律错误,超越职权。本案中泗水县政府征收房屋片区范围内,含有大量的集体土地,泗水县政府将其按照国有土地上的房屋进行征收属于认定事实、适用法律错误,同时按照《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定,征收集体土地及其附属物应当由省级人民政府或国务院批准,被告的行为业超越了其审批权限。二、征求意见不足30天,程序违法。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条的规定“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”而本案中,泗水县政府于2011年3月3公布征求意见稿,3月21日结束征求意见,2011年4月6日作出决定,很明显征求期限不符合法律规定。 三、征收房屋和土地是为了开发房地产,不属于公共利益,不符合征收条件。四、房屋征收补偿方案违反 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”的规定;收回土地不予补偿的规定也违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十八条的规定。

在行政复议期间,泗水县人民政府作出《泗水县人民政府关于(泗政发【2011】15号)文所涉及房屋征收范围的公告》,声称(泗政发【2011】15号)只征收表述范围内的国有土地房屋,不征收表述范围内集体土地上的房屋。济宁市人民政府与13户农民多次进行沟通,希望13户农民撤回行政复议,并且济宁市人民政府组织泗水县政府、泗水县住建局、泗河街道办事处与13户农民进行协调,希望农民撤回行政复议申请,13户农民断然拒绝。

三、农民告赢泗水县政府,征收决定被确认违法。

由于泗水县政府否认(泗政发【2011】15号)征收决定包含集体土地上的房屋,为取得行政复议的胜利,律师与13户农民进行了辛勤的取证、阅卷和研究。他们将泗水县政府(泗政发【2011】15号)的报批材料,进行逐页逐条分析指出:1、《泗城泗河路西古城路北片区一期房屋征收调查登记公示》已经将集体土地上的农民确定为被征收人,房屋确定为被征收房屋;2、《泗水县城区泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区旧城改建社会稳定风险评估报告》三“拟征收房屋的基本情况”中陈述到“(一)泗河路东林业局片区:占地36亩。涉及被征收居民房屋114户,其中泗河街道西关社区居民82户;……。(二)四河路西古城路北片区:占地518亩。涉及被征收居民611户,其中泗河街道西关社区、考棚街社区居民503户……。”,在被申请人所陈述的西关街社区82;西关街社区和考棚街社区503户居民,的房屋所依附的土地都属于集体土地,都持有《集体建设用地使用证》;3、在被申请人征收方案中所指的建行、林业局、文化馆、呈龙卫生材料厂、水利局家属院等14个单位国有土地上的所涉及的32户居民和108户居民房屋,分别于考棚街、西关街社区居民房屋交错在一起,如果不包含考棚街和西关街社区那么被征房屋七零八落、相互间隔、互不相连,被申请人难道要征收一片废地吗?显然不合逻辑。4泗水县政府房屋征收部门召开的泗城泗河路西古城路北片区房屋征收补偿方案听证会还特意安排了两个被征收人代表参加。其中一名代表就是泗河街道办事处考棚街的xxx,这位xxx代表的房屋就是集体土地上的房屋,而且他所代表的考棚街内公民,房屋都是在集体土地上。

在铁证如山的情况下,济宁市人民政府经审理认为:泗水县人民政府作出的《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路东西古城路北片区实施房屋征收的决定》(泗政发【2011】15号),将征收范围内集体土地上房屋按照国有土地上的房屋进行征收,属于认定事实不清。

最终决定:确认被申请人泗水县人民政府于2011年4月6日作出的《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路东西古城路北片区实施房屋征收的决定》(泗政发【2011】15号)部分违法,即该房屋征收中涉及征收集体土地上房屋的部分违法。

四、律师评析。

在山东省泗水县,因征地拆迁纠纷而与政府对峙法庭的并不少见,而能够告赢政府撤销《拆迁许可证》或确认《拆迁许可证》违法的几乎从来没有。因为按照《城市房屋拆迁管理条例》办理拆迁许可证只需要具备项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等五要件,就可以办理拆迁许可证,而这五要件审批权限都在县级政府及其组成部门,在具备拆迁许可五大要件的前提下,由于法院和行政复议机关只是进行形式审查,故即使这些要件存在违法情节,也不会予以采信,特别是其中的国有土地使用权批准文件,由于法律没有规定既定形式,即使存在错误将集体土地收储或批准使用,也因为形式审查的原因而很难被驳倒。在这种形式审查的审理原则下,即使被告、被申请人将其他范围内的土地批文以假乱真,地方法院都极有可能采信。

“而新的拆迁法实施以后,直接由县级政府作出征收决定,征收房屋和土地的决定是否越权会被直接列为审查对象,提高被征收人即被拆迁户维权的控诉范围。律师认为这也是新拆迁法实施以后,泗水县政府首次征收房屋的决定被确认违法的重要原因之一。”北京首席杨说。

案例2:房屋征收征收补偿标准之争

山东省济宁市中级人民法院

行政判决书

(2012)济行初字第12号

原告孔xx,(原告信息从简)

委托代理人王卫洲,北京市亿嘉律师事务所律师。

委托代理人冯凯,男,1984年4月1日出生,汉族,北京

市亿嘉律师事务所律师助理,住河北省保定市乐凯南大街。

被告泅水县人民政府。住所地泗水县西城新区。

法定代表人冯冲,县长。

委托代理人李x,山东泗达律师事务所律师。

委托代理人李xx,男,1984年3月17日出生,汉族,泗

水县住房和建乡规划建设局房产科主任,住泗水县龙城置村小

区。

原告孔xx诉泗水县人民政府房屋征收决定一案,于2012

年6月11日向本院提起行政诉讼。本院受理后,依法组成合议

庭于2012年7月10日公开开庭审理了本案。原告孔xx及

其委托代理人王卫洲、冯凯,被告泗水县人民政府委托代理人

李峰、李龙乾到庭参加诉讼。

2011年4月6日,被告作出泗政发[2011]15号《泗水县

人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北

片区实施房屋征收的决定》,决定对该片区的房屋实施征收。以

下简称《决定》。

原告诉称,被告作出的该《决定》将包含原告房屋和建设

用地以及其他附属物在内的房屋和土地予以征收,原告不服向

济宁市人民政府提起行政复议,复议决定对被告的行为予以维

持。原告认为,被告作出该具体行政行为违法,应予撤销。事

实与理由:一、征收补偿方案征求意见不是30天,程序违法。

被告于2011年3月3日公布征求意见稿,3月21日结束征求意

见,2011年4月6日作出决定,征求意见不符合法律规定。二、

房屋征收补偿方案违反法律规定,《国有土地上房屋征收与补偿

条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征

收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”,此外,被

告仅仅补偿被征收的房屋,对收回的国有土地使用权不予补偿,

也违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十八的规定。三、

征收房屋和土地是为了开发房地产、不属于公共利益,不符合

征收条件:四、征收范围内含有大量的集体土地,被告的行为

已超越其审批权限,也不符合建设工程及用地规划,应当撤销。

原告提供如下证据:1、泗政发[2011]15号《泗水县人民

政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区

实施房星征收的决定》;2、济政复决字[2011]62-65号《济

宁市人民政府行政复议决定书》;3、房屋土地权属证明材料:

(1)地上附着物补偿价格表,(2)陈国营与泗水县第一人民医院买

卖协议书,(3)关于卫校内路东地皮处理协议书,(4)陈国营的证

明,(5)原告取得涉案土地房屋权属的说明,(6)泗国用(2000)

字第083100000202-01号国有土地使用权证。证明原告涉案房

屋在征收范围内;4、原卫生进修学校片区内居民的证明,证明

原告在卫校内具有房产;5、济政复决字[2011]29号《济宁

市人民政府行政复议决定书》,证明征收范围内含有大量的集体

土地;6、泗水县气象局证明。用以证明被告张贴的补偿方案

征求意见稿的照片上存有明显雪迹,而下雪的日期是2011年3

月1日,被告是在3月3日张贴的补偿方案征求意见

稿;若是2011年2月20日张贴的补偿方案征求意见稿,照片

上不可能有大量的积雪,以此证明被告对补偿方案征求意见不

足30天:7、律师调查专用介绍信。

被告泗水县人民政府答辩称,一、2011年2月20日泗水

县人民政府发布并张贴了《泗城泗河路东林业局片区和泗河路

西古城路北片区综合改建房屋征收补偿方案(征求意见稿)的

公告》,同年4月1日确定补偿方案,征收补偿方案征求意见的

期限已超过30天,符合有关规定。二、类似房地产的市场价格,

是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。类似

房地产的价格既包括被征收房屋的价值,也包括土地使用权的

价值,征收补偿方案并不违反法律规定。三、对该片区房屋的

征收是对旧城区的改建,属于公共利益需要。

四、县政府于2011年6月22日作出《泗水县人民政府关于泗政发[2011]15号文

所涉及房屋征收范围的公告》,对征收范围进行了重新申明,明

确了此次房屋征收的范围为该地块国有土地上的房屋,不包括

集体土地上房屋。

被告提供如下证据:证据1-1、《泗河路西古城路北片区林

业局片区房屋征收补偿方案论证会议纪要》及会议签到薄、照

片。证明就该片区房屋征收补偿方案召开会议进行了论证。证

据1-2、《关于泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片

区综合改建房屋征收补偿方案(征求意见稿)的公告》,附:《泗

城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区综合改建房屋

征收补偿方案》、补偿方案公示照片及公证情况。证明该片区房

屋征收补偿方案的征求意见稿进行了公告公示。证据1-3、泗

城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区涉及单位及居

民发放明白纸、征求意见书会议、签到薄和现场照片。证明就

该片区补偿方案召开会议征求意见。证据1一3、泗水县人民政

府办公室关于印发泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片

区违法违规建筑认定实施方案的通知。证明县政府印发了涉案

片区违法违规建筑认定实施方案:证据1—5、关于暂停办理泗

城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区范围内相关手

续的函。证据1-6、县政府关于召开泗城泗河路东林局片区和

泗河路西古城路北片区房屋征收补偿方案听证会的公告及张贴

照片。证明就关于召开该片区房屋征收补偿方案听证会事宜进

行了公告。证据1-7,泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古

城路北片区房屋征收改建项目社会稳定风险评估报告。证明进

行了社会稳定风险评估。证据1-8、泗城泗河路东林业局片区

和泗河路西古城路北片区房屋征收补偿方案听证会通知书存

根。证明听证会通知了相关单位。证据l一9、泗城泗河路东林

业局片区和泗河路西古城路北片区房屋征收补偿方案听证会相

关材料及会场照片。证明召开了房屋征收补偿方案听证会。证

据1-10、泗水县人民政府第36次常务会议纪要。证明就该片

区房屋征收补偿工作召开了县政府常务会议。证据1-11、关于

对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区综合改建

房屋征收补偿方案(征求意见稿)征求意见的情况公示、公示

照片及公证情况。证明对房屋征收补偿方案征求意见的情况进

行了公示和公证。证据1-12、泗政发(2011)16号泗水县人

民政府关于印发泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北

片区改建房屋征收补偿方案的通知。证明县政府经过征求意见

后印发了泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区改

建房屋征收补偿方案。证据1-13、关于泅水县2011年城市棚

户区旧城改造计划纳入国民经济和社会发展计划报告的证明,

附关于泗水县2010年国民经济和社会发展计划执行情况及

2011年计划草案的报告。证明该项目纳入国民经济和社会发展

计划。证据1-14、关于泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古

城路北片区符合泗水县土地利用总体规划的证明。证明对该片

区征收符合泗水县城区土地利用总体规划。证据1-15、关于古

城路北地水系景观及城区改造项目的规划审查意见,附泗水县

城市总体规划图。证明该项目通过了规划审查,符合城市总体

规划及相关规划要求。证据1-16、拆迂补偿款专项资金证明。

证明作出房屋征收决定前,征收补偿专项资金足额到位。证据1

-17、安置房户型图,证明安置房户型。证据1-18、泗政发

(2011)15号泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区

和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定。证据1-19、泗

水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城

路北片区实施房屋征收决定的公告,附征收决定、公告照片。

证明县政府对房屋征收决定进行了公告。证据1-20,泗城泗河

路西古城路北片区一期房屋征收动员会议现场照片。证明召开

了泗城泗河路西古城路北片区一期房屋征收动员会议。证据1

-21、泗城泗河路西古城路北片区一期房屋征收调查登记公示。

证明对泗城泗河路西古城路北片区一期房屋征收调查登记进行

了公示。证据1-22、泗建征字(2011)01号公告,附一期征

收房屋等情况公示及公告,泗建征字(2011)01号公告及照片。

证明就房地产价格评估机构的选定事宜进行了公告。证据1-

23、委托书。证明县住房和城乡规划建设局委托县房屋征收办

公室负责该片区房屋征收与补偿的具体工作。上述证据证明被

诉行政行为程序合法。证据2、泗水县人民政府关于泗政发

[2011]15号文所涉及房屋征收范围的公告。证明县政府就泗

政发[2011]15号文所涉及房屋征收范围重新进行了明确。表

明在《决定》范围内只征收国有土地上的房屋,不包括集体土

地上的房屋。证据3、济政复决字(2011)62-65号行政复议

决定书。证明济宁市政府维持了县政府作出的房屋征收决定的

具体行政行为。

经庭审质证,原告认为被告提交的证据1-1,说明在征收

范围内包含了集体土地。证据1-2征求意见稿和补偿方案的照

片,补偿方案的照片和被告主张的公证书公证的征求意见稿的

照片内容一样,至少有一个是用其它照片顶替的,被告所主张

的内容不符合事实。证据1-3发放明白纸和征求意见书,会议

上未看到被征收入,参会人数不能达到征求意见的效果。证据1

-4侵犯了被征收人的合法权益,被告的所属部门对不配合政府

征收的就认定为违法建筑,是证明被告侵犯原告及被征收人合

法权益的证据。证据1-5城乡建设局不是房屋征收部门,无权

做出该函。证据1-6与事实不符。被征收人均未知情。证据1

-7社会风险评估没有估算到征收的集体土地,此评估报告作出

的评估不合法。证据1-8被通知参加听证的大多数是被告所属

的政府机关部门,被征收入未接到通知,缺乏主要利害关系人

的参与。证据1-9听证的人数太少,被征收涉及到900余户,

参与意见仅是几户,导致听证结果不合理,不公正。证据1-12

不合法,补偿方式不合理,补偿不是按照市场价格进行确定的,

而是由县政府制定的优惠价。证据1-13报告无公章,不能证

明其真实性,不予认可。证据1-14不符合整体规划。证据1

-16中的2000万元不能认定征收补偿是合法的,也不能满足

整个片区的拆迁补偿资金。证据1-20不能证明征收行为合法。

证据1-22未对所有被征收人进行登记,说明被告的程序不合

法。证据2公告所表述的内容不符合事实。证据3复议决定书

认定的内容与事实不符。对被告提交的其它证据无异议。

被告认为原告提交的证据3中的买卖协议书系无效的,该

土地是国有资产,国资局未进行确认。证据5县政府已重新公

告了不包含集体土地。证据6不能证明原告的主张,2月份降雪

4次,所以2月20日公示时照片上面的雪迹是2月16日的降雪。

不能证明是原告主张的3月1日的降雪。

经质证对证据作如下确认,被告提交的证据1-18,系本案

被诉的具体行政行为,不能作为证明被诉行政行为合法的证据;

被告提供的其他证据与本案具有关联性,系被告作出具体行政

行为的程序性证据,对待证事实具有证明力,予以确认。

原告提交的证据1系本案被诉具体行政行为,予以确认;

证据2、5与本案具有关联性,予以确认;证据3、4能够证明

原告房屋在征收范围内,予以确认;证据7被告无异议,予以

确认。证据6能够证明2-3月的降雪情况,但仅凭照片上的雪

迹和当事人的记忆,尚不能证明原告的主张。

经审理查明以下事实,2011年4月6日,被告作出泗政发

[2011)15号《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片

区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》,将包括原告

房屋在内的涉案片区国有土地上的房屋予以征收,原告对《决

定》不服,向济宁市人民政府提起行政复议,济政复决字[2011]

62-65号复议决定对被告作出的《决定》予以维持。原告不服

向本院提起诉讼。

另查明,案外人王强等人因不服被告作出的该《决定》,曾

向济宁市人民政府提起行政复议,复议机关经复议认为:该《决

定》将征收范围内集体土地上的房屋按照国有土地上的房屋进

行征收,属于认定事实不清。但在行政复议期间,被申请人泗

水县人民政府于2011年6月22日作出了《关于泗政发[2011]

15号文所涉房屋征收范围的公告》,对征收范围进行重新申明。

该《公告》部分改变了原具体行政行为,即撤销原具体行政行

为中对集体土地上房屋征收的部分。遂于2011年7月11日作

出济政复决字[2011]29号复议决定,确认该《决定》中涉及

征收集体土地上房屋的部分违法。

本院认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二

条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的

房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。该《条例》

第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收

决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精

神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位的新建商品房的价

格,以被征收入在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为

宜。本案中被告制订的征收补偿方案中规定,选择货币补偿的,

被征收主房按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿,

优惠价格显然低于市场价格。对产权调换的,安置房超出主房

补偿面积的部分由被征收入出资,超出10平方米以内的按优惠

价结算房价,超出10平方米以外的部分按市场价结算房价;被

征收主房面积大于安置房面积的部分,按照安置房优惠价增加

300元/n1:标准给予货币补偿。对被征收房屋的补偿价格也显然

低于被征收人的出资购买价格。补偿方案上述规定对被征收入

显失公平,违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二、

第十九条规定,依法应予撤销。经本院审判委员会讨论决定,

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第2

目之规定,判决如下:

撤销被告泗水县人民政府于2011年4月6日作出的泗政发

[2011]15号《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片

区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》。

案件受理费50元,由被告泗水县人民政府负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院

递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省

高级人民法院。

审判长陈庆文

审判员张玲

审判员李传平

山东省济宁市中级人民法院

二0一二年九月六日

书记员王黎

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