如何判断房屋征收评估报告是否合法?判断房屋征收评估报告的合法性可以通过以下方法来把握:查看出具评估报告的主体是否合法,即评估机构和评估人员是否具有相应的专业资质;检查委托的评估机构是否依法产生,房屋征收评估报告的形式和内容是否符合法定要求等。在这里,《公道征地拆迁网》的编辑会在这篇文章里给你详细介绍。
(一)查验出具评估报告的主体是否合法,即评估机构和评估人员是不是具备相应从业资质。
房地产估价机构作为从事房地产估价活动的中介服务机构,应当依法设立,并取得房地产估价机构资质。他不仅需要营业执照,还需要房地产评估机构的资质证书。目前,国内房地产估价机构的资质分为一级、二级和三级,各机构应根据《房地产估价机构管理办法》第二十四条的规定,在其资质等级许可的范围内从事估价业务,其中,特别需要注意的是,暂不具备三级资质的房地产估价机构不得从事城市房屋拆迁房地产估价业务。 根据《房地产估价机构管理办法》第11条第2款的规定,临时期限为自新成立之日起一年。
同时,以估价机构名义开展估价活动、出具估价报告的估价人员,应当经过注册,取得专职注册房地产估价师证书,属于该机构工作人员。
(二)审查所委托的评估机构是不是依法产生的
为了保证鉴定结果的公正透明,减少不必要的干预(尤其是来自政府的干预),需要从源头——对鉴定机构的选择开始严格规范的管理。《征补条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》)第四条均规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,以多数决定、随机选择等方式确定。”,不能由收税人指定。谈判是确定评估机构的必要工作程序。
即使是“由多数决定、随机选择等决定的。”,应遵循相关规定。《江苏省贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干问题的规定》第十条第二款规定,以本办法确定评估机构的过程和结果,应当依法经公证机关公证。因此,专业拆迁律师提出,如果评估机构的选择和制作不符合前述规定,就不合法,无权承担征收项目的房地产评估工作。
(三)房屋征收评估报告形式和内容是否符合法定要求
一份完整的评估报告应包括“给委托方的信、评估人员声明、评估假设和限制、评估结果报告”四个部分。内容的缺失和不完整会导致鉴定报告不合格。最重要的是要有估价公司的公章和不少于两名专职注册房地产估价师的签名,不允许以章代签。对此,《房地产估价机构管理办法》第三十一条和《评估办法》第十七条第二款已有明确规定。
此外,评估机构在开展评估业务时应坚持客观、公正和独立的原则,不应受到任何第三方的非法干涉。按照市场比较法等估价方法,本着同房同价的原则进行估价工作,估价结果应符合《征补条例》第十九条的要求。“对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋同类房地产的市场价格”。因此,如果北京拆迁律师提出违反该规定的要求,则内容违法。只有评估报告的形式和内容同时合法,才是合法的。
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(四)评估报告的形成程序是否合法
接受委托后,评估机构应当开展以下工作:
1.进行实地调查
其次,分户评估报告的送达关系到被征收人的异议权利。103010第二十一条、第二十二条规定,被征收人对评估结果有异议的,可以申请复核;如对评审结果有异议,可向评审专家委员会申请鉴定。
送达程序的缺失不仅是程序错误,也是对被征收人相应权利的侵犯。因此,形成的评估报告当然不能作为房屋定价的依据。
(五)有没有将分户评估报告依法送达给被征收人
通常评估报告的有效期为一年,有的会根据项目的情况设置有效期,期满后自动失效。因此,专业拆迁律师提醒征收方,不能在无效评估报告的基础上作出征收补偿决定,否则,补偿决定将因事实依据错误而无效。
此外,还有其他一些因素导致评估报告无效,如评估机构接受委托后擅自将评估工作委托给第三方;委托人不符合法律法规要求的;评估机构资质已到期的;签约估价师不是本机构注册估价师或其资格证书有效期已过等。
总之,只有法律评估才能形成合法有效的评估报告,才能做出有效的评估。
报告才能作为征收人做出征收补偿决定书的事实依据,才能保证征收补偿决定书不会因为评估报告不合法而被撤销。(责任编辑:六六)