选择,特别是对被拆迁人来说,政府干预往往损害他们最基本的生存权和财产权。政府强行干预的必然后果是,拆迁人的权力和利益远大于被拆迁人,导致拆迁纠纷严重。
1、公共利益和商业利益的错位。
从法律上和逻辑上讲,出于社会公共利益的需要,可以对个人财产进行法律限制和剥夺。但一些地方政府将“公共利益”的概念无限扩大,认为既然城市住房建设是为了城市改造,那么城市改造就是公共利益;那么某条街上要建的若干商业建筑(本来是商家商业利益的事情)也纳入城市改造范畴,说是公共利益之类的。于是,有了公共利益的借口和名义,就可以批准强制拆迁,就可以“打压”被拆迁人的利益。这样,拆迁纠纷就产生了。
2.降低拆迁补偿安置价格。
城市房屋的补偿安置价格由当地政府确定。在快速发展和城市建设改造过程中,为了吸引开发商的投资,大多数地方政府通过行政手段决定基本价格,压制市场价格。这样,开发者可以用较低的开发成本获得较高的利润;开发商的资金都投在当地,当地的建设项目和城市建设都有发展的规模和速度,所以才会有那么多地方政府频繁出击招商引资。低成本高开发是以牺牲被拆迁人的利益为代价的。在这场轰轰烈烈的企业与政府“双赢”运动中,被拆迁人的利益有时甚至成为招商引资和快速发展的障碍。因此,降低成本,降低补偿安置价格成为个别政府干预拆迁评估的主要手段之一,也是拆迁争议的焦点。
第三,关于法律制度不规范的研究
1.很多定义没有量化。
关于“公开市场价格”,对于有较多类似房地产交易数据的估价对象,公开市场价格可通过修正三个以上类似交易实例的价格综合确定。在没有类似房地产交易实例的情况下,如何确定估价对象的公开市场价格的具体值?此外,房地产估价是专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,综合分析影响房地产价格的因素及其影响,采用适当的估价方法,对估价对象的价格作出客观、公正的判断和推测的过程。据此,一般认为,根据上述过程对估价对象的估价结果,只要不超出公开市场价格的一定范围,就应被认为是客观公正的。但是,“一定范围”的量化范围是什么?
如果没有量化公开市场价格的具体数值,没有严格界定评估价格与公开市场价格的差异,拆迁当事人就很难将直接关系到拆迁当事人利益的房屋拆迁补偿评估结果视为客观公允的价格。目前评估机构众多,评估业务竞争激烈。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》,允许多家评估机构对同一被拆迁房屋进行评估。很可能是一家鉴定机构公示鉴定结果后,被拆迁人私下委托其他鉴定机构对被拆迁房屋进行重新评估。当重新评估的价格高于原鉴定结果时,被拆迁人会认为原鉴定结果不公平,当鉴定结果有异议,不能达成共识时,就会产生鉴定纠纷。
选择,特别是对被拆迁人来说,政府干预往往损害他们最基本的生存权和财产权。政府强行干预的必然后果是,拆迁人的权力和利益远大于被拆迁人,导致拆迁纠纷严重。[第页]
3.公共利益和商业利益的错位。
从法律上和逻辑上讲,出于社会公共利益的需要,可以对个人财产进行法律限制和剥夺。但一些地方政府将“公共利益”的概念无限扩大,认为既然城市住房建设是为了城市改造,那么城市改造就是公共利益;那么某条街上要建的若干商业建筑(本来是商家商业利益的事情)也纳入城市改造范畴,说是公共利益之类的。于是,有了公共利益的借口和名义,就可以批准强制拆迁,就可以“打压”被拆迁人的利益。这样,拆迁纠纷就产生了。
4.降低拆迁补偿安置价格。
城市房屋的补偿安置价格由当地政府确定。在快速发展和城市建设改造过程中,为了吸引开发商的投资,大多数地方政府通过行政手段决定基本价格,压制市场价格。这样,开发者可以用较低的开发成本获得较高的利润;开发商的资金都投在当地,当地的建设项目和城市建设都有发展的规模和速度,所以才会有那么多地方政府频繁出击招商引资。低成本高开发是以牺牲被拆迁人的利益为代价的。在这场轰轰烈烈的企业与政府“双赢”运动中,被拆迁人的利益有时甚至成为招商引资和快速发展的障碍。因此,降低成本,降低补偿安置价格成为个别政府干预拆迁评估的主要手段之一,也是拆迁争议的焦点。
第三,关于法律制度不规范的研究
1.很多定义没有量化。
关于“公开市场价格”,对于有较多类似房地产交易数据的估价对象,公开市场价格可通过修正三个以上类似交易实例的价格综合确定。在没有类似房地产交易实例的情况下,如何确定估价对象的公开市场价格的具体值?此外,房地产估价是专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,综合分析影响房地产价格的因素及其影响,采用适当的估价方法,对估价对象的价格作出客观、公正的判断和推测的过程。据此,一般认为,根据上述过程对估价对象的估价结果,只要不超出公开市场价格的一定范围,就应被认为是客观公正的。但是,“一定范围”的量化范围是什么?
如果公开市场价格
格的具体值不予量化,评估价格与公开市场价格差异范围又不予严格界定,那么对于直接关系到拆迁当事人利益的房屋拆迁补偿评估结果,很难让拆迁当事人认为是客观公正的价格。在当前评估机构林立,评估业务竞争激烈,按照《城市房屋拆迁估价指导意见》又允许多家评估机构对同一被拆迁房屋评估的情况下,很可能出现一个评估机构公示估价结果后,被拆迁人私自委托其他估价机构对被拆迁房屋进行重新评估的情况。而当重新评估价格高于原估价结果时,被拆迁人就会认为原估价结果不公正,当估价结果异议又不能协商一致时,就会产生评估纠纷。