农村建房合同协议书,望龙原创|杨文:城乡合作建房到底能否得到法律保障?
2021年 6月9日,河北省滦平县农村产权交易中心颁出了城乡居民合作建房使用权证即《合作建房房屋使用权(租赁)鉴证书》。2021年9月,张家界崇山建成城乡居民合作建房试点,政府负责审批、建设监管和质量验收,并按合作建房协议为建成房屋办理了不动产权证。这些热点事件让城乡合作建房再一次引起了社会的广泛关注。鉴于各方关注热情高涨,我们推出“城乡合作建房”专栏,系统梳理城乡合作建房的相关政策。
城乡合作建房是什么?
城乡合作建房(以下简称“城乡合作建房”)是指农村集体或农民引入社会资金在新、旧宅基地上进行房屋合建,建成房屋由宅基地所有权人或使用权人与合建方按照约定条件共同享有的农村房屋。狭义上的城乡合作建房是指城里人为了改善居住环境、生活质量而下乡与农民在宅基地上合作建房的情形。
第二期:城乡合作建房的最新判例梳理
从上世纪七十年代末改革开放到目前为止,城乡合作建房在社会上一直事实上存在着。人民群众通过城乡合作建房解决了很多实际的问题,如个人及家庭的居所问题、个人及家庭对农村生态环境的需求问题、自然人与法人下乡带动创新创业的用房问题等等。
随着我国经济的腾飞,城市面积也必然的飞速的扩张,这给农村带来了巨大改变,尤其是城郊乡的农村土地,面临着政府行政征收或者以其他方式发生宅基地、房产权属改变的状态。在城乡合作建房当时,也许当事人之间存在《合作建房协议书》、《宅基地使用权让渡协议书》等等民事合同文书,甚至,部分当事人使用与城乡合作建房有关的协议书由有关行政部门颁发了相对应的房屋或者宅基地使用权属证书,但是应当指出这些协议并不一定合法有效,这些行政机关颁发的房屋或者宅基地使用权属证书有可能成为未来当事人双方争议的起因,即使这些有关城乡合作建房的协议合法有效,也不能排除在未来当事人因为签订协议的时间已经久远,心态已经发生变化,其在巨大利益面前选择违背当初约定,故意制造纠纷以博取更多财产性利益。
城乡合作建房在判例中主要有4个要素制约,其一是历史沿革;其二是宅基地使用权转让;其三是宅基地上房屋使用权转让;其四是宅基地上房屋所有权的问题。这四个要素的相互组合则会产生更多种类的实践问题。
(一)非宅基地使用权人不能在宅基地上房屋设立物权
宅基地的所有权无疑是属于农民集体经济组织的,其使用权也必然的属于集体经济组织中的农民,但是宅基地上的合作建成的房产使用权对于当事人来说仍有争议。在2020年,福建省高级人民法院审理了一个宅基地使用权与宅基地上房屋所有权争议的案件。案件经过为黄某成于2004年在方某明具有使用权的宅基地上建设了房屋,方某明以自己的名义向村委会申请批建该房屋。2005年黄某成将户口迁入了该宅基地所在的村中,到2006年,方某明以自己名义申请了房屋所有权登记,并缴纳了相关费用。
法院认为案涉宅基地使用权和房屋批建手续均以方某明的名义办理,根据相关法律规定,方某明已经合法取得案涉宅基地使用权。根据“房地一体”的基本原则,不论黄某成是否取得该村集体经济组织成员资格,方某明名下宅基地上所建的讼争房屋都不能确认归黄某成所有。事实上,宅基地使用权具有人身依附性,以权利人具有农村集体经济组织成员的身份作为基础,非本集体经济组织成员不能申请宅基地使用权。本案中,黄某成在该村的集体土地上建造案涉房屋时,不具有集体经济组织成员资格,不能申请该村宅基地。因此,黄某成仅凭建造房屋事实行为依法尚不能设立物权。
(二)宅基地使用权转让折中处理
在2020年,河南省高级人民法院终审了一件农村土地宅基地使用权转让的案件。案件经过是在1994年,案件当事人李某兴和郑州市某园林艺术建筑公司在李某兴具有使用权的宅基地上合作建房。李某兴与该建筑工程有限公司约定:李某兴投入宅基地,并持有土地使用证,该园林艺术建筑公司投入全部建房资金,其它费用由李某兴支付。房子计划六层,李某兴1.5层(一层全部,二层的50%);该园林艺术建筑公司为二层的50%,另包括三、四、五、六层的全部。如遇国家政策性拆迁,国家补偿的分配,按双方所占面积比例进行分成。房屋建成后,李某兴家庭实际占有使用部分房屋,其余房屋由该园林艺术建筑公司分配给其单位职工居住使用直至李某兴居住的村落被连片改造时。至1996年10月,城乡建设环境保护局为涉案房屋居住者办理了建筑许可证。
河南省高级人民法院对于宅基地上合作建房则报以宽缓的态度。其认为,涉案宅基地是李某兴所在村集体经济组织为保障李某兴的居住权益,分配给李某兴使用的,李某兴对其享有使用权。1994年李某兴通过与他人合作建房的方式对该使用权进行了部分处分,1996年城乡建设环境保护局以李某兴与他人联合建房一事为基础,分别为涉案房屋居住者办理了面积不等的建筑许可证,且直至涉案村庄连片改造时,李某兴实际占有使用部分房屋,其余房屋由与其联合建房的公司职工居住使用,故对李某兴就其宅基地使用权的处分,应当本着实事求是、尊重历史、符合现实的原则予以认定。最终判决,安置房屋时交付给了单位职工王某伏、李某凡420.64㎡。
这种折中的处理方式相较于直接认定城乡合作建房这一民事法律行为有效或者无效更为温和。事实上,部分地方法院也并非将城乡合作建房的效力问题进行一刀切的判断,通常会采用具体问题具体分析的方法。一是同一农村集体经济组织成员间的宅基地上合作建房行为,或者说农村集体经济组织成员间的房屋买卖行为,法院通常认可该合同的效力;二是非集体经济组织成员间的宅基地上合作建房行为,此时,要参考该房屋的买卖是否得到了相关部门的准允、城乡合作建房合同的履行情况、对该房屋的实际占有使用情况等等因素,只要城乡合作建房合同已经实际履行,款物已经两清,而且非集体经济组织成员合作建房的目的并非投机,而是为了实际居住,此时,法院暂时搁置城乡合作建房合同的效力评价,做出维持现状,支持房屋实际使用的当事人继续对房屋占有、使用和居住。
(三)新土地管理法视野下的实践处理
2020年,湖南省岳阳市中级人民法院的再审案件就是例证。案件当事人杨某东系原汨罗市城郊乡城北村9组(现更名为汨罗市归义镇茶园社区九组)村民,甘某坚系汨罗市新市镇新桥村村民。2006年6月6日,以杨某东为甲方,甘某坚为乙方,签订了一份《关于房屋出售协议书》,约定:甲方自愿将其具有使用权的宅基地交由乙方使用,由乙方支付村组和甲方费用若干;自协议签订之日起,房屋为乙方所有。甲乙双方在协议上签名,生产队代表在协议上签名,并加盖了村民委员会公章。协议签订后,甲乙双方均按协议履行,甘某坚对房屋进行装修后一直居住至房屋被拆除。直到2017年,该房屋被纳入汨罗市高泉新城棚户区改造项目征收拆迁范围。甲乙双方就安置补偿问题产生纠纷。
湖南省岳阳市中级人民法院认为,关于甘某坚与杨某东签订的《关于房屋出售协议书》的合法有效。按照《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国土地管理法》的规定看可以看出,立法上并未明文禁止一切转让宅基地使用权的行为,也因此,根据对私人“法无禁止即自由”的原则,立法上不是限制一切宅基地使用权转让的。认为认定农村宅基地上房屋买卖合同无效的原因在于原《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第四十一条、第四十三条、第六十三条的规定,宅基地使用权有很强的人身依附性,而该法在2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议进行了修订。修订后的《中华人民共和国土地管理法》从2020年1月1日正式实施,本案适用修订后的新法律。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定,农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。法律并未禁止非同一集体经济组织成员之间转让宅基地及其地上房屋,只是通过对转让人不再审批宅基地的方式制约以转让宅基地牟利的行为。杨某主张合同无效,无非是为了获得案涉房屋的拆迁补偿利益,该行为有违诚实信用原则和社会主义核心价值观,不利于社会交易秩序的安全稳定和良好社会风气的维护。
除了湖南省岳阳市中级人民法院做出过支持城乡宅基地上合作建房的判例外,江苏南通曾经也有过相同的判决。
望龙观点
长期以来,中国改革实践证明,政策以其特有的弹性和灵活性,引导着改革开放的方向,经实践检验的政策上升为法律法规,对社会产生广泛约束力。关于城乡合作建房,当前各地、各级法院对于城乡合作建房的裁判尺度、标准不一而足,法院内部的观点未能统一。 在法律没有明文禁止而政策又已经放开的背景下,司法政策如果过于保守,势必让制度创新的动能受挫,一定程度上也与目前倡导的城乡融合发展和要素双向流动、农民财产性收入增加的政策初衷相悖,判例的不统一又会造成一定程度的司法不公平。新土地管理法实施后,相关司法政策是否需要适当调整值得探究。
农村建房合同协议书,望龙原创|热点回应:城乡合作建房到底等不等同于宅基地买卖?
2021年 6月9日,河北省滦平县农村产权交易中心颁出了城乡居民合作建房使用权证即《合作建房房屋使用权(租赁)鉴证书》。2021年9月,张家界崇山建成城乡居民合作建房试点,政府负责审批、建设监管和质量验收,并按合作建房协议为建成房屋办理了不动产权证。这些热点事件让城乡合作建房再一次引起了社会的广泛关注。鉴于各方关注热情高涨,我们推出“城乡合作建房”专栏,系统梳理城乡合作建房的相关政策。
城乡合作建房是什么?
城乡合作建房(以下简称“城乡合作建房”)是指农村集体或农民引入社会资金在新、旧宅基地上进行房屋合建,建成房屋由宅基地所有权人或使用权人与合建方按照约定条件共同享有的农村房屋。狭义上的城乡合作建房是指城里人为了改善居住环境、生活质量而下乡与农民在宅基地上合作建房的情形。
第三期:城乡合作建房是否等同于宅基地买卖?
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有些学者和审判人员认为,基于我国“房地一体”原则,地上房屋所有权或者使用权的转让必然伴随着土地使用权的转让。但是“房地一体”原则并不能在宅基地上适用。“房地一体”原则起始于1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,从条例的名称可以看出,“房地一体”原则调整的对象是城镇国有土地的使用权处分,其仅是关于城市建设用地使用权及其地上建筑物,并不包含农村集体组织的宅基地。也因此,用“房地一体”原则认定城乡合作建房属于宅基地使用权的出让是没有根据的,其并不涉及到宅基地所有权的变更,故城乡合作建房并非宅基地的买卖。
除此之外,从“三权分置”的角度来看城乡合作建房,其性质同样不等同于宅基地买卖。“三权分置”将农村集体经济组织中宅基地权利剥离为集体经济组织对宅基地的所有权,集体经济组织成员对宅基地的使用权和资格权。城乡合作建房并不动摇农村集体经济组织对宅基地的所有权,也不动摇农村集体经济组织成员的资格权,仅仅是影响了农村集体经济组织成员对宅基地的使用权,并且这种影响不是所谓的剥夺原权利人的使用权,而是共用,并且不是对土地使用权的共用,而是对地上房屋使用权的共用,即与农民共用宅基地上房屋的使用权。
事实上,宅基地二十年期限限制的法定租赁权无法涵盖实践中丰富的宅基地利用需求,城乡合作建房可以看作一种更长期的租赁权。城乡合作建房当事人通过约定从而转移宅基地上房屋所有权或者使用权,并不改变宅基地本身的权属关系,宅基地所有权仍然归属农民所在集体经济组织所有,资格权仍然归属于集体的农民拥有。城乡合作建房合同直接约定了合作建房使用权期限,这就在形式上更接近一个存在一定期限的房屋使用权合同,从试点区域来看一般为40-50年。
综上,城乡合作建房完全不等同于宅基地的买卖,在城乡合作建房中,宅基地还是登记在农村集体经济组织成员的名下,宅基地的所有权和资格权并没有发生转移。
望龙观点
试点区的一举一动,都会被解读为改革风向标。宅基地是与农民相关度最高的一块地,其改革是农村改革的核心。城乡合作建房这个话题非常敏感争议又极大,在探索中得到肯定的同时也面临着诸多的社会质疑。城乡合作建房的性质是否等同于宅基地买卖,是否受到“限墅令”的影响,是否与强迫农民上楼有关,是否与小产权房相同,是否突破了农村土地的“三条底线”,这些都必须进行探究予以明确,本文对城乡合作建房到底等不等同于宅基地买卖的问题予以了回应。