在市场经济中,土地只用作可移动资源。 因此,土地的租赁、使用权的转让逐渐增加,发生纠纷的概率也变高。 那么,遇到土地租赁合同的麻烦怎么办? 为此,小编整理了以下含有对这个问题回答的资料,让不明的朋友能稍微理解一下。
土地租赁合同纠纷如何处理?
土地使用权租赁合同纠纷是指出租人与承租人对土地使用权租赁合同的履行情况以及不履行的后果发生争议。 履行情况发生争议,一般是指对土地使用权租赁合同是否已经履行或者其履行是否符合合同规定产生争议。 不履行时产生的纠纷一般是指对没有履行或者不完全履行的土地使用权租赁合同的责任该由谁承担、承担多少之争。
土地使用权租赁合同纠纷的解决方式与其他合同一样,有协商、调解、仲裁、诉讼四种方式。 这里主要谈谈人民法院审理土地使用权租赁合同纠纷案件应注意的几个具体问题。
1、土地使用权租赁合同案件的受理和管辖。
平等主体的公民之间、法人之间、其他组织之间以及相互之间发生的以租赁土地使用权为目标的民事权益纠纷,作为民事案件,应当一律由民事法庭或者人民法院受理。
向人民法院起诉的土地使用权租赁合同纠纷案件,应当符合我国《民事诉讼法》第一百零八条规定的条件,并依照该法第二十二条“对法人或者其他组织提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖”、第二十四条“因合同纠纷引起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地的人民法院除法律明确规定的管辖外,当事人还可以在我国《民事诉讼法》第二十五条“合同双方当事人在书面合同中协商选择被告住所地、合同履行地、原告住所地、标的物所在地的人民法院管辖,但不得违反本法对等级管辖的规定。 ”也就是说,双方当事人在订立合同时,可以依照法律规定,在合同的纠纷解决条款中,协议选择上述规定中的任何一个地方的人民法院作为解决合同纠纷的管辖法院。
2、土地使用权租赁合同纠纷案件的诉讼时效。
根据我国《民法通则》第一百三十五条的规定,出租人与承租人发生纠纷后,一般向人民法院起诉的期限为二年,自当事人知道或者应当知道自己权利受到侵害之日起计算。 这是法律明确规定的诉讼时效期间。 诉讼时效期间内,当事人向对方(债务人)主张权利、债务人同意履行义务、当事人请求有关调解组织调解或者当事人向人民法院提起诉讼的,原诉讼时效中断,诉讼时效期间自中断之日起重新计算。 相反,当事人(权利人)自自己权利受到侵害之日起2年内未发生诉讼时效中断事由,超过2年后向人民法院提起诉讼的,届时权利人只有诉权,将永远失去胜诉权。
土地使用权租赁合同纠纷中,因承租人延长、不支付租金引起的纠纷引起的诉讼,适用特别诉讼时效。 我国《民法通则》第一百三十六条:根据《拖欠或者不支付租金的诉讼时效为一年》的规定,当事人应当自知道或者应当知道自己权利受到侵害之日起一年内向法院提起诉讼。 超过一年当事人没有诉讼时效中断的有力证据的,权利人也同样失去了胜诉权。 但是,自权利被侵害之日起20年以上,人民法院不予保护。 遇到特殊情况,人民法院可以延长诉讼时效期限。 超过诉讼时效期间,当事人自愿履行的,法律不禁止。
3、处理土地使用权租赁合同纠纷案件应遵循的基本原则。
)1)有利于土地使用权有偿使用的原则。
)2)依法保护合同原则。 处理此类案件,应当尊重合同双方当事人的意愿,表示只要双方当事人的约定不违反法律、政策,不损害国家利益、社会公共利益和他人利益,就应当维持合同的法律效力。 一方当事人不得以法律没有规定为由,否定和支持合同的效力。
(三)公平保护当事人合法权益原则。 土地使用权租赁纠纷案件的当事人,无论是自然人还是法人,无论是本地人还是外国人,无论是中国人还是外国人,其主体资格和法律地位都应当平等,土地使用权租赁中的合法权益应当公平依法受到保护。 一方应当利用经济优势,进行不正当竞争,转嫁经营风险的行为予以保护。 坚决抵制地方保护主义和部门保护主义。 在人民法院处理涉外、港澳台土地使用权租赁合同纠纷案件,应当注意当事人的实际情况和特点,正确运用我国对他们的优惠政策,保护他们的合法权益。
4、审理土地使用权租赁合同纠纷案件的法律适用问题。
人民法院审理土地使用权租赁合同纠纷案件适用法律时,应当注意以下几点:
)法律、法规有明确规定的,应当依照法律、法规的规定办理;
)2)法律、法规没有规定的,应当按照国家政策办理。
)3)法律、法规、政策没有规定的,应当根据《民法通则》的基本原则,结合具体案件,从有利于保护双方当事人民事权益、有利于土地有偿使用的原则出发,实事求是、合情合理处理。
在土地使用权租赁合同纠纷中,合同签订后,出现了当事人无法预见和克服的客观因素。 如国家政策性价格调整、税率调整、国家规费调整等。 继续履行原合同明显不公平的,可以适用情形变更原则酌情处理。
5、土地使用权租赁合同无效的认定。
法院在审理土地使用权租赁合同纠纷时,应当注意审查租赁合同是否违反法律、法规和土地使用权转让合同的规定。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》违反第二十八条至三十一条规定的,应当认定订立的土地使用权租赁合同无效。 以划拨方式取得土地使用权的一方出租土地使用权时,应当注意审查是否经过县级以上土地管理部门和房管部门批准,是否已支付全部土地出让金等。 未经合法批准擅自出租移交土地使用权,与对方发生租赁合同纠纷诉至法院处理的,或者出租人违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条至第四十七条规定,未经合法批准自行出租或者变相出租移交土地使用权的合同认定无效,双方
6、承租人改建、扩建地上建筑物、其他附着物与出租人发生纠纷的,应当区别不同情况处理。
)1)承租人改建、扩建前已征得出租人同意,且双方对产权有约定的,按约定处理。
)2)经出租人同意,但对产权没有约定的,产权应当归出租人。 地上建筑物改建、扩建或者其他附属物的费用,由出租人折价支付。
(三)承租人未经出租人同意,擅自改建、扩建地上建筑物或者附属物的,可以拆除的,可以责令拆除。 不能拆迁的,也可以适当折价归出租人所有; 给出租人造成损失的,应当承担赔偿责任。
)4)承租人合法使用租赁的土地,因不可抗力造成地上建筑物或者其他附属物灭失的,原则上出租人应当申请重建。 承租人经出租人同意,对地上建筑物重建有约定的,按照约定处理,没有约定,或者未经出租人同意擅自重建、改建的,产权仍归出租人,用于地上建筑物重建、改建、扩建的支出,出租
希望能帮上忙。 总之,土地租赁合同纠纷主要通过协商、仲裁等四种方式。 需要注意的是,只有在协商、协调不顺利的情况下,才能诉诸仲裁或诉讼等方式。