一、拆迁模拟是什么？ 有什么特点？
一)拆迁模拟概念
政府在旧城改造中，在确定拆迁地块之前，要了解居民的反应程度，如果大多数居民有拆迁意愿，当地居民通过居委会共同向政府提出改造申请，政府将该地块作为拆迁地块。 随后，政府将对原旧房价值进行预评估，明确告知居民安置房屋地块的价值、位置、面积和社区情况，由居民决定是否拆迁。 签订模拟拆迁协议比例达到90%以上或者100%的，政府重新发布正式征收公告；在一定期限内政府未发布正式征收公告的，模拟拆迁协议自动失效。
拆迁模拟不是正式的拆迁，不能发布拆迁通知，也不能打印拆迁通知。 是指当地有关部门未办理相关征收手续，通过对片区居民意向的征集，达到相关比例的，开始办理相关征收手续的行为。
二)模拟拆迁特点
1、模拟拆迁主要在国有土地棚户区改造中进行尝试。
2、模拟拆迁有生效条件和退出机制，即同意改造户数未达到改造范围内总户数90%-100%的，房屋征收部门应当停止模拟搬迁。
3、把模拟搬迁作为房屋征收的重要环节，在征收决定作出之前，已经开始了征收中的征收要件工作，与法律规定的程序有很大的逆转。
4、模拟拆迁中，所有模拟手续达到征收要求的，征收主体还将依法作出征收决定。
二、拆迁协议的基本内容
1、拆迁当事人及基本情况。
当事人包括：
(一)拆迁人：是取得房屋拆迁许可证的机关。
(2)被拆迁人)是被拆迁房屋的所有人，即对被拆迁房屋拥有所有权的自然人或法人。
(3)房屋承租人：与被拆迁人签订房屋租赁合同的房屋使用者，未解除租赁关系且房屋所有人不能对房屋承租人进行合理安置的，拆迁人与被拆迁人、承租人共同签订拆迁补偿安置协议，房屋承租人
2、房屋拆除有关情况。
包括位置、结构、楼层、面积、质量、间隔、附属设施等。
3、补偿方式、补偿金额和补偿时间。
补偿方式分为货币补偿和房屋产权交换。 货币补偿应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按市场评估价格确定。 产权调换应当按照被拆迁房屋和被调换房屋各自的房地产市场评估价格计算，并清偿产权调换的差价。
不能选择补偿方式，注意以下两种情况。
(一)拆除非公益性房屋附属物，不进行产权调换，只给予货币补偿。
)2)拆迁租赁住房，被拆迁人与房屋承租人不能就解除租赁合同达成一致，且被拆迁人对承租人不能置之不理的，被拆迁人应当对被拆迁人进行房屋产权调换，产权调换后的房屋由原房屋承租人接管补偿时间一般应在拆迁前一次性补偿。
4、房屋评估。 无论选择哪种补偿方式，都必须对拆迁房屋和调换房屋进行市场价格评估。 房屋评估机构的选择应当由拆迁人和被拆迁人共同选定，不能达成一致意见的，由双方分别提出一至两个评估机构，抽签决定。 评估费用通常由拆迁人承担。 产权调换经双方协商一致的，可以不进行评估。
5、拆迁安置办法。 对被拆迁人设置的，被拆迁人不能与房屋承租人解除租赁关系且不能对承租人设置的，拆迁人应当对承租人设置，可以支付临时安置补助费或者提供周转房
虽然目前还没有法律制度来准确界定拆迁模拟的概念，但拆迁模拟实际上是棚户区改造过程中比较特殊的一种方法。 除了拆迁模拟是选择性的，其他市政项目工程的拆迁，可以由政府单方面拍板决定，不征求民众的意见。
