一、现场拆迁评估报告应当包括什么？
委托人： xx工厂
申请人： xx评估机构
现场拆迁评估损失如下
第一，房地产损失评估。 指伴随转移的财产拆迁补偿价值评估
二是停产损失评估。 指对搬迁停产给企业带来的损失价值的评估
三是搬迁费的评价。 指伴随转移的财产转移的全部合理费用。
我们的分项也得到了委托人的认可，分项不仅体现了对项目内涵的深刻理解，而且评价结论和报告也便于各方审核批准。 其中，房地产损失用于与政府主管部门的谈判补偿，停产损失需经董事会和股东大会审议通过并向政府主管部门申报的搬迁费由大股东批准出资。 在评标过程中，我们本着“科学合理、无渗漏”的原则，加强了现场核查工作，按时高质量地实现了开标时的承诺。 评价报告得到主管部门的肯定，评价结论也得到了各方的接受。 我们的做法是
(一)房地产损失评估
搬迁企业的物业包括房屋建筑物、构筑物(设备基础、道路、围墙、挡土墙等)、管网)、给排水、采暖、电气、燃气、通信、管理信息系统、安全监控、消防等)、绿化景观等因搬迁产生的财产。 房地产损失评估的价值类型是“拆迁补偿价值”。 拆迁补偿价值是按照政府主管部门房屋拆迁的有关规定和拆迁补偿标准确定的评估对象在评估基准日可能获得的补偿价值。 例如，当地政府明确规定了树木补偿标准，可以根据树种的树龄确定补偿价值。 房屋拆迁补偿的评估。 当地政府规定了住房搬迁评估的平均指导价，要求非住房拆迁评估指导价与住房拆迁评估指导价相比适当浮动，但未具体规定相关因素的调整系数。 此次评估对象为工业现场，与住宅比较困难，难以找到可比的工业建筑市场交易案例，经与拆迁人协商后，本评估决定采用成本法确定房地产拆迁补偿价值。
(二)停产损失评估
根据《城市房屋拆迁管理条例》，非住宅房屋拆迁造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。 一般按照被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，部分地方法规规定按被拆迁企业年月平均净利润数倍给予补偿。
转移会导致停产，停产意味着盈利能力的暂时损失。 必须注意的是，机械厂的搬迁并不意味着其短期停产将停止一切经营活动。 以本案为例，成品仍需按合同兑现，原材料仍按计划采购，部分生产经营活动还在进行中。 在这次工厂搬迁损失的评估中，停产损失的评估是按照搬迁期间企业净利润的损失来计算的。 搬迁期间每月平均净利润采用企业前三年年均销售纯利润利润率和当年预计实现的月平均销售额计算。 当年预计实现的月平均销售额为上年实际销售额(一年前三年平均销售额增长率)/12。 委托方将这次的搬迁期限设定为2个月。
(三)搬迁费用评估
工厂搬迁费的评估包括搬迁所需的财产、机械设备、工装模具、工位器具。 库存是使用低值易耗品、文件、文件等从拆除到新住所安装试车开始生产的全过程的合理费用估算。 此次评估中搬迁费用不计算资金成本。
搬迁费的评估并不是严格意义上的资产价值评估。 注册资产评估师应当对不同的转移财产，经过深入调查研究，科学缜密，经济合理地设定转移方案，以此作为转移费用评估的基础。 以机械设备为例，搬迁费一般应包括拆除费、包装费、吊装费、运输费、卸船费、安装调试费、验收费、不可预见费、管理费、保险费。
搬迁费评估以评估价格设定的运输方案既不是搬迁组织措施计划，也不是装甲车计划。
工厂搬迁损失评估是注册资产评估师为搬迁企业获得补偿提供的价值参考的专业意见。 注册资产评估师对搬迁企业行业和规模的差异，以及评估报告使用要求的差异，应当关注所有可能影响搬迁损失的层面。
评估公司出具的评估报告所包含的这些内容，具体要看当事人对市场评估公司评估了哪些财产损失。 我个人认为，拿到评价报告书后，每个现场的拆迁情况都不一样，评价报告书也不一样。
